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首创置业(02868.HK):"快周转"加速签约增长 优质土储铸造长期成长价值

时间:2019-10-25 09:27
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10月的尾声已经来临,随着房地产"金九银十"的退潮,各大房企也即将进入年终考。从当下审视各家房企今年以来的发展动态,从中寻找投资机会,不失为一个不错的时间窗口。

在一众房企中,笔者特别关注到一家北京的老牌房企——首创置业(02868.HK)。这家公司近年来在行业中一直有着不俗的表现,即使是面临整个行业严峻的调控压力,公司的稳健增长势头不减,良好的基本面,叠加不错的题材和低水平的估值,都让这家公司有着较高的投资价值,接下来不妨对其予以重点探讨。

一·大环境不佳,地产股业绩确定性有望获资本追捧

随着全球经济和国际贸易增长放缓叠加国内经济的下行压力增大,在相对悲观的市场环境下,资本往往对于业绩确定性高的板块或标的会愿意给到更高的溢价。

当下,地产股在这一方面可谓独具优势。而自九月以来,港股市场内房股板块已经"蠢蠢欲动",走出了一段不错的行情。

结合当前情况来看,地产板块具备较高的配置价值主要来自于以下两个方面:

1·板块整体估值低,带来估值修复可能

此前市场根据wind资讯数据统计显示,目前港交所上市的260家房地产公司的股票,整体PE估值水平的中位数仅为5.75倍,PB更是只有0.56倍。房地产板块的整体估值处在历史低位水平,具备较强的估值优势。

当前房地产政策主基调依然是维持市场稳定,不同城市因城施策。不过随着调控政策趋于常态化,市场情绪已经得到比较充分地吸收和消化,而伴随对政策层面和资金层面的后势预期,在整个板块低估值的状态下,有望刺激板块估值迎来修复。

2·业绩结转进入加速器,龙头高成长吸引资金推动板块估值整体提升

虽然在房住不炒的大旗下,整个房地产板块存在较大压力,不过房企销售数据的明显增长却为房企的业绩带来了较高的确定性。尤其是从龙头房企层面而言,主流房企受益于市场集中度的持续提升,进一步释放成长动能,销售业绩表现强劲。而随着年末到来,优质房企的业绩也将相继释放,伴随超预期的业绩出炉有望吸引资金加码,进而推动整个地产板块估值提升。

二·快周转,冲签约,促回款,首创置业确保达成全年签约目标

作为老牌房企,首创置业的销售增长一直表现强劲,数据显示,自2014年到2018年,该公司销售额的年复合增长率达到了近30%,在行业内处在较高水平。

从今年情况来看,随着此前三季度的结束,房企们纷纷披露了前九月的销售业绩,根据各家房企表现,数据显示不少规模房企前三季度销售进度并不理想,多数房企的完成率不足60%。也正是在此情况下,进入四季度,不少房企也相继展开了一系列降价促销,加速去化的活动。

就首创置业而言,公司的签约销售则持续保持增长态势,前九月累计实现合约销售金额约达510.8亿元,同比增长20.9%。公司今年年度销售目标为800亿,前九月销售进度已经超越大多数规模房企,目标完成率接近64%。

此前半年报数据显示,今年下半年公司的可售资源达到811亿元,其中上半年末留存的库存为562亿,下半年推出的为249亿,公司有着充足的可售货源,助力年度销售目标的达成。

值得一提的是,公司的可售货源也多集中在三大核心城市圈,尤其是北京、天津、上海等核心城市。尽管这些城市面临限价、限售的政策压力大,但整个房地产市场表现相对也较为平稳,在需求端仍然有动力,今年首创在上述区域开盘的项目实现快速去化,例如上半年上海天阅滨江、禧悦等项目开盘去化率都达到100%,公司的销售增长有持续保障。

另外进入到下半年首创置业也一直在加快周转,冲签约,促回款,公司今年完成全年800亿的销售目标难度并不大,甚至也将大概率超过800亿。

三·土储蓄力,债务优化,资本结构改善凸显长期成长价值

投资房地产企业,一方面要看到公司的成长空间,这主要需要关注的是公司的土储及布局,另一方面也要考虑到到公司所存在的风险,这主要则体现在债务及资金流动性等指标上。

从首创置业的土储表现来看,得益于公司此前加码冲刺签约的战略推动,公司加快拿地,当下已经掌握了充足的筹码为未来的增长奠定较为坚实的基础。

截至今年6月末,首创置业土地储备总建筑面积为1308.9万平方米,土地储备总货值达3101.9亿元,庞大的土储资源可以有效满足公司未来三年左右的发展需求。与此同时,公司也在加快投资布局,透过战略聚焦、持续深入三大核心城市圈,运用多重渠道,低成本获取优质资源,不断为未来的发展积蓄土地资源。

而从公司的土储质量来看,首创置业的布局也多围绕在核心经济圈及核心城市,其中三大城市圈货值占比近80%,京津沪三大城市货值占比近62%。优质的土储资源也为未来的项目发展带来了较大的利润增长空间。

此外,再来看公司的风险层面,当前公司的债务风险可控,债务结构持续优化,短期偿债能力表现优异。公司是当下是房企中为数不多流动比率大于2且速动比率大于1,具备较强短期偿债能力和资金流动性的企业之一。截至2019中期,公司短期债务占比24%,较年初下降3个百分点,短期偿债压力较小。

今年以来,得益于公司加快销售回款、存量资产变现及高质量融资等多重策略,公司的现金流状况持续改善。根据此前半年报数据显示,截至今年中期期末,首创置业货币资金达373.87亿元,较2018年末增加148.16亿元,增长66.0%。2019年上半年,首创置业来自经营活动的净现金流入达到21.23亿元,相较2018年上半年为净现金流出22.48亿元有明显提升。

作为有着雄厚国企背景的房地产企业,首创置业有着较强的融资渠道优势,公司的融资成本也一直处在行业低位水平,截止到2019年中期,公司存量债务融资成本为5.53%,在行业债务融资成本普遍明显上升的背景下,公司的融资成本仍然维持低位。

值得一提的是,此前公司也一直有着供股的预期,计划每10股供不超过5股,筹资不超过30亿元人民币。若发行成功,将有利于其进一步改善财务状况。

四·结语

当前,不论是对比行业内同梯队房企还是行业平均水平,首创置业的估值均处在明显偏下的水平,公司动态市盈率不到3倍,市净率仅为0.22倍。公司有着坚实的基本面,且成长动能强,大概率会在在未来一到两年内成功晋升到千亿房企之列,并由此进入到新一阶段的加速成长期,长期价值可观。

展望后市,凭借充裕且优质的土地储备,以及稳健的销售增速助力业绩持续释放,叠加优质的融资渠道和不断优化的债务结构等多重经营优势,首创置业将持续维持健康高质量的发展。在此基础上,公司的股价提振也将有着长期支撑,值得投资者予以关注。

来源: 科创新闻网 责任编辑:企投新闻网
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首创置业(02868.HK):"快周转"加速签约增长 优质土储铸造长期成长价值

导读:10月的尾声已经来临,随着房地产"金九银十"的退潮,各大房企也即将进入年终考。从当下审视各家房企今年以来

10月的尾声已经来临,随着房地产"金九银十"的退潮,各大房企也即将进入年终考。从当下审视各家房企今年以来的发展动态,从中寻找投资机会,不失为一个不错的时间窗口。

在一众房企中,笔者特别关注到一家北京的老牌房企——首创置业(02868.HK)。这家公司近年来在行业中一直有着不俗的表现,即使是面临整个行业严峻的调控压力,公司的稳健增长势头不减,良好的基本面,叠加不错的题材和低水平的估值,都让这家公司有着较高的投资价值,接下来不妨对其予以重点探讨。

一·大环境不佳,地产股业绩确定性有望获资本追捧

随着全球经济和国际贸易增长放缓叠加国内经济的下行压力增大,在相对悲观的市场环境下,资本往往对于业绩确定性高的板块或标的会愿意给到更高的溢价。

当下,地产股在这一方面可谓独具优势。而自九月以来,港股市场内房股板块已经"蠢蠢欲动",走出了一段不错的行情。

结合当前情况来看,地产板块具备较高的配置价值主要来自于以下两个方面:

1·板块整体估值低,带来估值修复可能

此前市场根据wind资讯数据统计显示,目前港交所上市的260家房地产公司的股票,整体PE估值水平的中位数仅为5.75倍,PB更是只有0.56倍。房地产板块的整体估值处在历史低位水平,具备较强的估值优势。

当前房地产政策主基调依然是维持市场稳定,不同城市因城施策。不过随着调控政策趋于常态化,市场情绪已经得到比较充分地吸收和消化,而伴随对政策层面和资金层面的后势预期,在整个板块低估值的状态下,有望刺激板块估值迎来修复。

2·业绩结转进入加速器,龙头高成长吸引资金推动板块估值整体提升

虽然在房住不炒的大旗下,整个房地产板块存在较大压力,不过房企销售数据的明显增长却为房企的业绩带来了较高的确定性。尤其是从龙头房企层面而言,主流房企受益于市场集中度的持续提升,进一步释放成长动能,销售业绩表现强劲。而随着年末到来,优质房企的业绩也将相继释放,伴随超预期的业绩出炉有望吸引资金加码,进而推动整个地产板块估值提升。

二·快周转,冲签约,促回款,首创置业确保达成全年签约目标

作为老牌房企,首创置业的销售增长一直表现强劲,数据显示,自2014年到2018年,该公司销售额的年复合增长率达到了近30%,在行业内处在较高水平。

从今年情况来看,随着此前三季度的结束,房企们纷纷披露了前九月的销售业绩,根据各家房企表现,数据显示不少规模房企前三季度销售进度并不理想,多数房企的完成率不足60%。也正是在此情况下,进入四季度,不少房企也相继展开了一系列降价促销,加速去化的活动。

就首创置业而言,公司的签约销售则持续保持增长态势,前九月累计实现合约销售金额约达510.8亿元,同比增长20.9%。公司今年年度销售目标为800亿,前九月销售进度已经超越大多数规模房企,目标完成率接近64%。

此前半年报数据显示,今年下半年公司的可售资源达到811亿元,其中上半年末留存的库存为562亿,下半年推出的为249亿,公司有着充足的可售货源,助力年度销售目标的达成。

值得一提的是,公司的可售货源也多集中在三大核心城市圈,尤其是北京、天津、上海等核心城市。尽管这些城市面临限价、限售的政策压力大,但整个房地产市场表现相对也较为平稳,在需求端仍然有动力,今年首创在上述区域开盘的项目实现快速去化,例如上半年上海天阅滨江、禧悦等项目开盘去化率都达到100%,公司的销售增长有持续保障。

另外进入到下半年首创置业也一直在加快周转,冲签约,促回款,公司今年完成全年800亿的销售目标难度并不大,甚至也将大概率超过800亿。

三·土储蓄力,债务优化,资本结构改善凸显长期成长价值

投资房地产企业,一方面要看到公司的成长空间,这主要需要关注的是公司的土储及布局,另一方面也要考虑到到公司所存在的风险,这主要则体现在债务及资金流动性等指标上。

从首创置业的土储表现来看,得益于公司此前加码冲刺签约的战略推动,公司加快拿地,当下已经掌握了充足的筹码为未来的增长奠定较为坚实的基础。

截至今年6月末,首创置业土地储备总建筑面积为1308.9万平方米,土地储备总货值达3101.9亿元,庞大的土储资源可以有效满足公司未来三年左右的发展需求。与此同时,公司也在加快投资布局,透过战略聚焦、持续深入三大核心城市圈,运用多重渠道,低成本获取优质资源,不断为未来的发展积蓄土地资源。

而从公司的土储质量来看,首创置业的布局也多围绕在核心经济圈及核心城市,其中三大城市圈货值占比近80%,京津沪三大城市货值占比近62%。优质的土储资源也为未来的项目发展带来了较大的利润增长空间。

此外,再来看公司的风险层面,当前公司的债务风险可控,债务结构持续优化,短期偿债能力表现优异。公司是当下是房企中为数不多流动比率大于2且速动比率大于1,具备较强短期偿债能力和资金流动性的企业之一。截至2019中期,公司短期债务占比24%,较年初下降3个百分点,短期偿债压力较小。

今年以来,得益于公司加快销售回款、存量资产变现及高质量融资等多重策略,公司的现金流状况持续改善。根据此前半年报数据显示,截至今年中期期末,首创置业货币资金达373.87亿元,较2018年末增加148.16亿元,增长66.0%。2019年上半年,首创置业来自经营活动的净现金流入达到21.23亿元,相较2018年上半年为净现金流出22.48亿元有明显提升。

作为有着雄厚国企背景的房地产企业,首创置业有着较强的融资渠道优势,公司的融资成本也一直处在行业低位水平,截止到2019年中期,公司存量债务融资成本为5.53%,在行业债务融资成本普遍明显上升的背景下,公司的融资成本仍然维持低位。

值得一提的是,此前公司也一直有着供股的预期,计划每10股供不超过5股,筹资不超过30亿元人民币。若发行成功,将有利于其进一步改善财务状况。

四·结语

当前,不论是对比行业内同梯队房企还是行业平均水平,首创置业的估值均处在明显偏下的水平,公司动态市盈率不到3倍,市净率仅为0.22倍。公司有着坚实的基本面,且成长动能强,大概率会在在未来一到两年内成功晋升到千亿房企之列,并由此进入到新一阶段的加速成长期,长期价值可观。

展望后市,凭借充裕且优质的土地储备,以及稳健的销售增速助力业绩持续释放,叠加优质的融资渠道和不断优化的债务结构等多重经营优势,首创置业将持续维持健康高质量的发展。在此基础上,公司的股价提振也将有着长期支撑,值得投资者予以关注。

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